世界一わかりやすい不動産投資⑥

不動産投資のデメリット、リスクとは?

こんにちは!レバリッチ不動産投資です。

良いことばっか書いてあるけどそんなにうまくいきっこないって思っている方も多いと思います。
おっしゃる通りです。不動産投資はデメリットやリスクの対象法もしっかり把握しておかないとうまくいきません。

それでは今回も不動産投資について勉強しましょう!

不動産投資のデメリット、リスクを一個一個まとめていきますが
ここは大事なところなので3回に分けて書いていきたいと思います。

不動産投資と聞いてまず最初に思いつくのは借金ではないでしょうか?

借金というか融資を受けるということなのですが、ここをまず勘違いしている人がとても多いです。

こんなことを言われたことがあります。
普通の人は3000~5000万円くらいのマイホームを買って35年ローンで定年まで働いて返している。
こんな人を良く見るのですがマイホームを買わずに不動産投資の物件を買うほどの収入なんてないですよ!

不動産投資家は何件も買って、何億円というローンを組んでいる人も珍しくありません。
そんなに借金して怖くないんですか?不安ではないんですか?とよく聞かれますが
不動産投資は決して怖いものではありません。

ローン=借金!借金=悪!なんていう思い込みが不動産投資への道をためらっている方が本当に多いです。

でも不動産投資において借金は自分が返済するものではなく入居者が返済しているものになるのです。

もちろんローンは自分が借りているものではありますが、
実際入居者が家賃を払ってくれて、その家賃の一部から返済するから大家さんは1円も払っていないんです。

つまり実質的には入居者がローンを払ってくれているんです。

代表 木村拓也の例でいえば、5億くらいの不動産物件を持っているのですが、これまで1円も払ったことはありません。

そもそも“不動産を買う”ということは“資産を買う”ということであり、
1億円の物件を買ったとしてもちゃんと価値あるものであれば数年後でも1億円程度で売れるはずなので1億のローンが残るなんてことはないんです。

生活費で100万円使って、100万円なくなったという状況とは全然違うのです。

仮に5000万円の物件を買ったとして景気の悪さで影響を受け、値下がりしても4500万円では売れるはずで借金としては500万円です。
しかもその間に家賃収入が得られるわけで逆に値上がりする可能性もあると考えるとそんなにビビらなくても大丈夫と考えられませんか?

マイホームを買わずにマイアパートを買おう

よく、不動産は、賃貸派と購入はに分かれるけど購入はは数千万円もの借金をして不動産を買っているんです。
つまり不動産投資をやっていることとそんなに変わらないんです。

マイホームは買ってもローンを返済するだけだけどもしそのお金でマイアパートを買っていたらお金が入ってくるんです。

「家賃を払っている人」と「家賃をもたっている人」の二つに分かれるとして、もしマイホームを買わずに不動産投資を買っていたとしたらどのくらい資産に違いが出てくると思いますか?

では仮に4000万円のマイホームで買った場合と4000万円の一般的な毎アパートを買った場合でシュミュレーションしてみましょう!

マイホームの場合
◆物件価格4000万円
◆頭金0円
◆35年返済
◆金利1%

上記で借りたとして試算してみると月々の返済額は約11万円返済総額は4700万円以上になります。この他、購入時の手数料諸経費がかかり固定資産税もかかる。ざっくりとだが35年かけて5000万円ほど払う計算になります。

次にマイホームではなくマイアパートを買った場合利回り(表面)9%としよう。4000万円の9%つまり360万円の家賃収入が得られるという意味です。

マイホームの場合
◆物件価格4000万円
◆月々の家賃30万円(年間家賃360万円)
◆頭金0円
◆25年返済
◆金利2.5%

このようなローンを組んだ場合返済額は月約18万円になるんだつまり月々の家賃収入30万円から18万円返済し毎月12万円年間で約100万円が手元に残るということになるんです。

25年経てば2500万円が手に入るです。

マイホーム同様に購入時の手数料や諸経費、固定資産税もかかり、空室の時もあることけどそれでも大きな違いが出てくるんです。

大雑把な計算ではありましたが、マイホームを買うと生涯5000万円も払わなきゃいけないのに対してマイアパートを貸し出すと逆に2500万円もらえる。

しかもマイアパートなら1部屋だけ貸し出さずに家賃収入をもらいながら自分はタダで住むことも可能です。

生涯で見ると大きな違いになってきますので
もしマイホームをご検討中のあなたはよく考えてみてください。

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