世界一わかりやすい不動産投資⑦

不動産投資の最大のリスク?空室率とは!?

こんにちは!レバリッチ不動産投資コミュニティです。

本日は前回の続きで不動産のデメリット、リスクについて勉強していきましょう。

不動産投資の一番わかりやすくよく言われるリスクは空室リスクですね。

空室が続いたらどうしよう・・・
ローンの返済ができなくなってしまいますよね?マイナスが出るのは怖いです。

よく聞かれる質問です。
私たちも不動産投資を始める前によく考えたことです。

でも空室リスクは怖くないのです。

空室が起きないなんてことはどんな優良物件においてもあり得ないことですので
一部屋で考えたらマイナスになってしまいます

空室リスクは不動産投資において最大のリスクであることは間違いないと思います。

しかし、本当に優良物件であれば入居者はすぐ見つかるのでそれほど心配する必要がありません。
不動産投資で成功している皆さんはおそらくそう思っています。

でもそうはいってもそれがどんな物件かわからないし不安ですよね?

ということで、ここはしっかりと理解していただく必要があると思います。

空室率とは、「空室部屋数÷総戸数×100」で計算されます。

簡単に書くとすると10部屋のうち1部屋が空いていれば空室率10%ということです。

でも1年のうち12ヶ月すべて空室なんてことはそうないですよね?
例えば1部屋が2か月間だけ空室になったが、そのあとはずっと満室だったとすると空室率は何%になるかわかりますか?

ここで難しいと思う人もいると思うので簡単な下の表で説明します。

この場合96ヶ月のうち空室期間は5ヶ月だから5ヶ月÷96ヶ月×100で空室率は5.2%となります。

こんな風に部屋が埋まっていれば1年を通して考えるとプラスであり、8室全体で見れば他の家賃収入で補うことができるのです。

つまり空室リスクは1部屋で考えるのではなく1年間や1棟で考えることが必要なんです。

でもこんなに空室率は低いのか!?という疑問もあると思います。

でもこればかりはケースバイケースなので一概には言えません。

しかし、日本賃貸住宅管理協会が発表した平均居住年数はこんな風になっています。

平均居住年数(全国)/2016年度下期
  学生        1~2年9.2% 2~4年79.8% 4~6年11.0 6年以上0%
一般単身(学生を除く) 1~2年6.8% 2~4年70.5% 4~6年21.0 6年以上1.7%
 一般ファミリー    1~2年1.1% 2~4年35.2% 4~6年54.4 6年以上9.1%
 高齢者(65歳以上)  1~2年1.2% 2~4年11.8% 4~6年28.8 6年以上58.2%

学生や単身者はほとんどが2~4年、ファミリーは2~4年と4~6年がほとんどを占めているんです。
また日本は今、高齢化社会といわれておりますが65歳以上の高齢者は4年以上が87%を占めていることがわかります。

他にもどの地域(23区など)が空室率が低いとか、どの都道府県が一番持ち家が多いなどあるのですが急な転勤で賃貸に住みたいなど賃貸に住みたい人のニーズはどこにでもありしっかりと見極めて物件を選べば満室にすることだって決して不可能ではありません。

つまり不動産投資は地方だからダメとか都市部だからいいとかではなく、

要は需要と供給のバランスがとても大事なんです。

よって不動産投資はマクロではなくミクロで探す必要があります。

駅が近いとかだけではなく、大型ショッピングモールが近くにあること、人気の学区エリア内にあるかとか、周辺に物件があるかなどなど
駅近とかだけでなく東側にあるのか、西側にあるのかというちょっとしたことでも全然入居率が変わってきてしまうんです。

また、一度入居者がいなくなると物件は古くなっているので家賃の下落リスクもあると考えがちですが、これもつまるところ空室リスクといえます。

でも家賃は前にも説明したように築年数によって異なりますが、そんなに急激に下がることもなくむしろ人気の地域をしっかり見定めていれば上がっている物件も私たちにはいくつもあります。

まぁ、そんなことを言われてもイマイチ、ピンときませんという人のために
もう一つ知っておいてほしいことがあります。

空室が続いてローン返済ができなくなる人ってどのくらいいると思いますか?
確かにニュースで誇張されてよく流れてますが、個人に積極的に不動産投資ローンをを融資しており金利が高いことでも知られる
スルガ銀行でさえ延滞率は0.05%以下なんです。

ちなみに延滞率というのは、ローン残高全体に対して3か月以上延滞している債権の割合のことです。

不動産投資している人が1万にいたとしても5人いるかいない程度なんです。
つまりそれ以外の9995人は問題なく返済できているということです。

それくらい不動産投資はローン返済できなくなるということは起きないのです。

まだまだ文章で説明しただけではわかりにくいと思いますので
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