世界一わかりやすい不動産投資⑩

新築・築浅物件のいいところ!減価償却とは

こんにちは!レバリッチ不動産です。
既に記念すべき10回目に到達しました笑

一人でも少しずつ不動産投資に対して、安心感を与え、成功に導ければと思います。
前回の記事で、物件にもいろいろあって難しいとか思っていませんか?
不動産投資は誰でもできる簡単な投資ですのでもっと一緒に勉強していきましょう!

不動産投資について簡単にまとめると下記のようになります。

その上でより詳しくどういうメリット・デメリットがあるのかを記載していきたいと思います。

[都市部の新築・築浅物件】
メリット
客付けしやすい
資産価値が高い
融資を受けやすい
長期の融資が可能
メンテナンスなどの手間がかかりにくい

デメリット
物件価格が高い
利回りが低い
家賃が急減しやすい
ライバルが多い
広告費が多めにかかる

というようにどっちがいいというわけではありません。
レバリッチではあなたに合った投資計画を建てておりますので、疑問点などは是非ご相談ください。

さて、ここから少し難しい話をします。

新築・築浅物件は積極的に融資もしてくれるので、銀行から融資が受けやすく長期的な融資を受けられるメリットがあります。

長期的、融資が受けられるのはなぜか!?
それは物件には「法定耐用年数」というものが定められています。
建物の寿命ということではなく「減価償却」できる年数を決めるもとになる年数のことです。
具体的には「法定耐用年数ー築年数」で減価償却することができます。

(・ω・;;)???
となっていませんか?専門用語が難しいですよね!

ひとつひとつ説明いたします。
減価償却というのは、物件を買った金額を、その資産が使用できる期間にわたって費用配分することで税金上の対策をすることです。
例えば4000万円の物件を買って毎年250万円の利益が得られるとしましょう。
減価償却という制度がないと1年目の250万円の収入に対して4000万円の購入費用(経費)がかかり1年目は赤字になって税金を払わなくて済みますが、2年目以降は250万円の収入に対して税金を払わなくてはなりません。

しかし「20年にわたって減価償却できる」という物件だとしたら1度に4000万円の経費計上するのではなく毎年200万円ずつ払ったということにできて20年にわたって経費計上ができる仕組みです。

つまり250万円の利益に対して200万円の経費がかかり最終的には利益50万円の身になるということです。

最大どれくらい減価償却できるかについては法定耐用年数で決まってきますが詳しくは下記のとおりです。

●軽量鉄骨増    19年
●木造       22年
●鉄骨造      34年
●鉄筋コンクリート 47年

融資期間が長ければ返済額は少なくて済むのでキャッシュフローも黒字になりやすいということなんです。

というと新築・築浅物件のほうがいい!という感じにもなりそうですが、デメリットもあります。

最大のデメリットは物件価格が高いことです。

物件価格が高いとなぜ困るのか!?

お金さえあればいいじゃないか!と思うかもしれませんがそういうわけでもありません。

物件価格が高いと利回りが低くなりがちなんです。

利回り=家賃収入÷物件×100なので

物件価格4000万円で家賃収入200万の場合

200万÷4000万×100=5%

もしこれが物件価格5000万円だとすると

200万÷5000万×100=4%

つまり物件価格が上がると利回りは下がってしまうんです。

じゃあ利回りだけ見ればいいかというとそういうわけでもありません。

人気の高い物件は物件価格が上がっていくので必然的に利回りは下がっていきます。

逆に人気のない物件は値段を下げてでも売りたいから物件価格が下がり、利回りが高騰しているだけなんてこともあるんです。

今回は非常に難しかったですよね。全然わからない!と思ってしまったあなたも心配いりません。
当、不動産コミュニティでは必ず専属1名の講師がついて0から100までお手伝いさせていただきます。

専門的なことはよくわからないけど不動産投資に興味を持ち、新しい人生を切り開きたいという強い思いがある人をレバリッチでは大募集しております!

よくわからなかった人も是非一度、レバリッチコミュニティに無料でご相談ください!

世界一わかりやすい不動産投資⑪へ続く!

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