世界一わかりやすい不動産投資⑫

こんにちは!レバリッチ不動産です。

前回は表面利回りと実質利回りの違いを学びました。
少し本格的な勉強になってきたのでもしかしたらわからないと思っている方も多いかもしれません。

もしわからないことがあれば、LINE@でご相談くださいね!

さて不動産を購入すると実際にはローンを組んで、ローンの返済もあります。
前回実質利回りについて勉強いたしましたが実際のローンについては考えていなかったのでここも事例を用いて勉強していきましょう!

一般的にローンの支出が大きな割合をしめています。
ローンの返済額や管理費・修繕積立金のほか、購入時の仲介手数料、固定資産税などのコストを引いて、本当に最終的に手元に残る金額、つまり返済後の利回りが一番大切です。
それでは計算してみましょう!

【例題1】
物件Cの表面利回りと実質利回りを計算せよ!

  物件価格   4000万円
購入時仲介手数料・諸費用等 280万円(物件価格7%)
 自己資金      0円
 返済期間     25年
 借入金利     2.5%

 月々の満室時の家賃    32万円
(4万×8室、年間384万円)

月々のローン返済額 19.2万円
(年間返済額230.4万円)

固定資産税・管理費・修繕積立金等のコスト 月4.8万円(年間57.6万円、家賃収入の15%相当とする)

【答え】
表面利回り
物件価格は4000万円なのですが手数料等も含めると4280万円で購入している。
32万円×12ヶ月÷4280×100≒8.97%

ローン返済後の利回り
家賃収入は月32万円だが、毎月19.2万円のローン返済がある。さらに固定資産税・管理費・修繕積立金等のコストの4.8万円があるので

32万円ー19.2万ー4.8万円=8万円になります。

よって利回りは
8万円×12ヶ月÷4280万円×100≒2.24%

つまりこの物件の場合毎月8万円の収入となり、年間では96万円を生み出す物件で、実質利回りは2.24%ということです。
返済後利回りは家賃収入からさまざま返済を引いて“最終的に手元に残る”をもとに計算し、返済後利回りは2%以上あることが望ましいです。

計算には様々なコストがかかわってきており、ローン返済額、管理費・修繕積立金、購入時の仲介手数料、固定資産税などがあることも忘れないでくださいね!

また、物件には空室リスクが存在します。ここもついでに勉強しましょう!

上の物件において空室リスクを例えば家賃収入の5%(1.6万円)とするとどうなるでしょうか?

(8万円‐1.6万円) ×12ヶ月÷4280万円×100≒1.79%ですね!

さっきまでは2%を超えていたのでいい物件かと思った人も空室リスクを考えると状況も変わってきてしまうのです。

こんな計算いちいちできないよ!と思う人もいるかもしれませんが、ご安心ください。
実はこれを簡単に計算するサイトやアプリがあります笑

しかし考え方がしっかりわかっていないと大きな落とし穴にはまり取り返しがつかなくなることあるのでしっかり基礎は勉強していきましょうね!

わかりやすい、簡易収支シュミュレーションのサイトやアプリ情報が必要な方もラインでご連絡くださいね!

世界一わかりやすい不動産投資⑬へ続く!

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