「マンションを一棟買いして失敗!」その原因とは?マンション経営のリスク対策

不動産投資をはじめる場合、マンションを一棟買いするか、それとも区分共有にするか、悩みどころですよね。マンションの一棟買いは大きな家賃収入を得たい場合には魅力のある投資方法に感じられますが、実際のところはどうなのでしょうか。今回は、マンションを一棟買いして失敗する事例と、マンション経営のリスク対策についてお伝えします。

「一棟マンション」と「区分共有」の違いとは

不動産投資の形態には、大きく分けて「一棟マンション」と「区分共有」の2種類があります。

一棟買いのマンション投資は、十数戸以上の部屋数があるマンションの建物一棟をまるごと購入して、それぞれの部屋を賃貸に出して運用を行い、家賃収入を得ます。通常は、土地付きで購入します。

区分共有のマンション投資は、マンションの建物一棟を買い取るのではなく、1戸〜数戸の部屋数だけを購入して所有することを意味します。主に分譲マンションなどの区分所有物件を買い取って、同じく賃貸に出して運用し、家賃収入を得るのです。

一棟買いのマンション投資のほうが、区分共有よりも多数の部屋を賃貸で運用できるため、儲かるのではないかとお考えの方も多いことでしょう。

しかしながら、マンションの一棟買いによる不動産投資は、区分所有と比べると失敗するリスクが高い投資方法であると言えるのです。

不動産投資でマンションを一棟買いして失敗した会社員Aさんの事例

ここでは、「こんなマンションの一棟買いをすると不動産投資で失敗する」という具体的な事例を知ってもらうために、会社員Aさんの例を見てみましょう。

▼会社員Aさんのプロフィール

・48歳

・男性

・大手自動車会社の会社員

・築26年、1億円相当のマンションを一棟買い

  1. 株式投資や仮想通貨の取引で損をしたAさんは、知人のすすめで不動産投資会社へ訪問

Aさんはもともと、投資に興味があり、株式投資や仮想通貨の取引を行っていました。しかしながら、株式投資は読みが外れ、仮想通貨もBitcoinの暴落などの影響で失敗……意気消沈するAさんは、着実に成果を見込める投資方法を模索していたのです。

そんなある日。Aさんは知人Bから「不動産投資をやってみないか?」と提案を受け、不動産投資会社の代表であるC氏から話を聞く機会を得ました。

不動産投資会社の代表C氏によれば、C氏の会社が地方に所有する自社物件を購入すれば「仲介手数料無料」「サブリースの家賃保証付き」という好条件で購入が可能とのこと。知人Bも、C氏の会社から紹介してもらった大阪郊外のマンションを1億4,000万円で購入しているらしいのです。

Aさんは1億円を超えるマンション一棟買いの金額に足踏みしましたが、知人Bからの説得と、不動産投資会社の代表C氏からの熱烈なプレゼンの勢いに押され、前向きな検討をすることになりました。

  1. Aさんは1億円で利回り10%のマンションを30年ローンで一棟買い

その後、不動産投資会社の代表C氏から、福岡にある鉄骨造で築26年、トイレと風呂がユニットバスになっている1Kの部屋が32戸ある一棟マンションで、利回り10%程度の物件の提案を受けました。空室はわずか1部屋のみという稼働率の良いマンションで、物件価格は1億円とのことです。

知人Bにも相談したところ、かなりの好条件だから購入を検討したほうが良いとアドバイスを受け、Aさんは30年ローンの融資を受けて物件を購入することになりました。

なお、Aさんは購入する福岡の物件の内見に1度行ったものの、1部屋の空室はリフォーム中であったため、物件の外観を確認する程度で「詳しく内見する必要もないか」と思い、東京へ帰ってしまいました。

収支のシミュレーションを行ったところ、月10万円程度の安定した収入が見込める計算であったため、Aさんは安心していたのです。

  1. 購入後に発覚した高額リフォーム代金と返済金利!30年の長期返済は可能なのか?

しかし、安心しきっていたAさんに、マンション一棟買いのあと、次々に問題が飛び込んできます。

まず、空室が出るたびにリフォーム代金が1部屋15万円程度かかるだけでなく、募集広告の費用が別途8万円程度かかることがわかったのです。さらに、Aさんのマンション購入後に空室が頻繁に出るようになり、収入シミュレーションに反して単月赤字を連発することになりました。

さらに、ローン返済の金利が4.6%と高く、すでに築26年をオーバーしているマンションを、このままリフォームなしで30年も経営・運用して長期返済することが可能なのか不安になり、改築費用なども改めて調査しました。

すると、マンションの外壁や内部の配管工事などの改築費用は1,000万円以上の予算が必要であることがわかり、Aさんは愕然とします。

しかも、福岡の現地の不動産会社に相談したところ、トイレと風呂がユニットバスになっている物件は、セパレートタイプに比べてかなり人気が低く、空室リスクが高いことがわかったのです。これは、不動産投資会社の代表C氏からは一切アドバイスがなかった内容でした。

Aさんはこの時点で、「マンションの一棟買いの決断は失敗した」と確信したものの、契約を終えてしまった今、打開する打ち手はすでになく、一棟買いしたマンションの経営をなんとかやりくりしていくしかない状態に陥ってしまいました。

会社員Aさんはなぜマンションを一棟買いして経営に失敗した?

ここまで、1億円のマンションの一棟買いをしたものの、購入後にわかった様々な問題に愕然としてしまった会社員Aさんの事例を見てきました。Aさんがなぜ、マンションの一棟買いを失敗してしまったのか、その原因を以下にまとめます。

・知人や不動産投資会社の話を鵜呑みにした

Aさんは、知人Bや不動産投資会社の代表C氏の話を鵜呑みにし、自分ではまったく確認や調査をしていませんでした。不動産投資をはじめる場合は、自分で確認や調査を行って知識をつけたり、信用できる不動産投資の専門知識を持つ人の話を、できるだけ多く聞いたりすることが非常に重要になります。

・見せかけの収支シミュレーションを信じてしまった

Aさんの購入した福岡の1億円の物件は、地方物件であるにもかかわらず収益性・収益評価ともに高くなく、積算評価も大きく割れていることが予想されます。それにもかかわらず、収支シミュレーションがマイナスにならなかったのは、30年という融資期間の長さにあります。Aさんの場合、耐用年数を大きく越えた状態で融資を受けてしまっているため、追加の物件購入や他の銀行での追加融資はほぼ不可能となります。

・「仲介手数料無料」「サブリースの家賃保証付き」などの甘い言葉につられてしまった

Aさんの場合、「仲介手数料無料」「サブリースの家賃保証付き」などの甘い言葉につられて、契約を進めてしまいました。しかしながら、仲介手数料無料は一時的な得でしかなく、サブリースの家賃保証に関しても、永続的に保証が受けられるわけではなく、契約内容の見直しや賃料減額のリスクなどが考えられます。不動産投資は一時的な得を選ぶのではなく、長期的な目線での利益を考えることが不可欠ですから、こうした甘い言葉だけにつられることのないようにすべきでしょう。その他、「節税対策」「年金・生命保険対策」「利回り最優先」などの謳い文句にも、注意が必要です。

不動産投資でマンションを一棟買いして失敗しないための心構え

不動産投資でマンションを一棟買いして失敗しないためには、以下の3つのリスクを常に考えておく必要があります。

  1. 空室が出て家賃収入が途絶えて赤字になってしまうリスク
  2. 金利上昇による返済額の負担増加などでローン返済が厳しくなるリスク
  3. 物件が不人気で買い手がつかずに物件を手放せなくなるリスク

これらのリスクを見極めるためには、不動産投資の自主的な学習や、信用できる専門知識を持つ人たちとのつながりを持って、知見を集める必要があります。「不動産投資についてもっと詳しく知りたい」「高いレベルの知識を持つ不動産投資コミュニティに参加したい」と考えの方は、以下のLINE IDをまずはご登録ください。

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