サラリーマンの不動産投資はなぜ失敗する?3つの特徴と堅実な不動産投資を成功させる4つの心構えとは

「副業で不動産投資を収益化して豊かな生活をしたい」と考えるサラリーマンの方々は年々増えていますが、一方で、サラリーマン大家が不動産投資に失敗し、多額の損失を抱えてしまうケースも後を絶ちません。ここでは、サラリーマンが不動産投資に失敗する3つの特徴をチェックしたうえで、不動産投資を低リスクで堅実な成功へと導く4つの心構えをお伝えします。

サラリーマンが夢見る「不労所得を得られる副業」としての不動産投資

サラリーマンの方の中には、不動産投資を「不労所得を得られる魅力的な副業」だと捉えている方も大勢いるのではないでしょうか。

・自己資金を持っていなくても始めることができる
・息子や孫などの代にまで資産として物件を残すことができる
・毎月一定の収入を働かずに手に入れることができる
・節税対策や年金・生命保険の代わりの資産運用になる

など、さまざまなメリットが謳われることから、たった今、不動産投資を始めようとしているサラリーマンの方もいることでしょう。

しかしながら、不動産投資を安易なものと考えて、あまりリサーチせずに話を進めてしまうと、物件価値の高くないマンションやアパートをつかまされて売却ができない事態に陥ったり、安定収入を得るはずが毎月発生する赤字を必死にやりくりしなければならない状態になったりします。

そのような失敗を引き起こさないように、手堅く賢い不動産投資を行うためにも、まずはサラリーマンが不動産投資に失敗してしまう具体的な特徴を知っておきましょう。

サラリーマンが不動産投資に失敗する3つの特徴

サラリーマンが不動産投資を行って大家となり、マンションやアパートなどの経営を始めたものの失敗してしまう特徴として、以下の3つが挙げられます。

不動産業者に不動産投資の判断を委ねてしまう

現代においては、ほとんどの情報がインターネット上で収集できるように思われがちですが、不動産投資の業界は、実はそうでもありません。本当に資産価値の高い物件の情報というのは、不動産の売主であるオーナーや不動産業者が、オフラインのネット非公開情報として、クローズドで握っていることが多いのです。

さらに、不動産業界は玄人の営業マン揃いですから、「仲介手数料優遇」や「高い利回り」などの耳触りの良い言葉を用いて、資産価値がさほど高くない物件であっても、魅力的な物件であるかのようにセールストークをしてくることもあります。

そのため、「物件のことは自分で調べてもよくわからないから、不動産業者の営業マンの言う通りにしよう」と、不動産投資の物件に関する判断を不動産業者に全て委ねてしまう方も中にはいますが、それは得策ではありません。

株式投資やFXの世界と同様に、不動産投資の世界も、自学自習と情報収集が非常に重要となります。

1社の不動産業者からの情報を鵜呑みにせず、複数の不動産業者から話を聞いて情報の真偽を確認したり、不動産セミナーやコミュニティに積極的に参加して人脈を広げたりして、本当に正しい不動産投資の物件の見分け方を体得する必要があるのです。

不動産投資を「不労所得が得られる放置型の投資」だと思い込んでいる

サラリーマンの方が陥りがちな誤解として、不動産投資を「不労所得が得られる放置型の投資」だと思い込んでいるというものがあります。

しかしながら、不動産投資は物件の管理やメンテナンスなどが重要な役割を占めており、老朽化による物件価値の低下を防ぐ方法や、新築物件との競争の仕方や差別化を考えていかないと、入居者に魅力を感じてもらえずに、空室が相次ぐ事態に陥る可能性もあり得るのです。

安定した家賃収入を見込むためには、放置型投資だと思い込んで管理やメンテナンスを怠ることなく、優秀な管理会社を見つけて、自分でも購入した物件の傾向と対策を考え、家賃・礼金・敷金の調整や、入居者募集の広告の出し方などを工夫していく必要があります。

サラリーマンとして負うことができるリスク範囲を把握していない

サラリーマンで不動産投資を始める方は、ほとんどの場合、「副業としてプラスαの家賃収入を得たい」と考えていることでしょう。

できるだけ低リスクで不動産投資を行いたい場合には、サラリーマンとして負うことができるリスクの範囲内で、投資を実行できる身の丈に合った物件を選ぶべきだということになります。もしも多少失敗したとしても、自分の年収から返済が可能な範囲を超えないようにしたいところです。

しかしながら、サラリーマンの方の中には、不動産業者の営業マンの言うことを鵜呑みにしてしまい、自分の身の丈に合わない高額な物件を、多額の融資を受けてローンを組み、無理をして購入してしまうケースがあります。

それでは、年収に不釣り合いなローン借り入れをすると、どんなことがリスクとして起こるのでしょうか。具体的な内容を次項でみていきましょう。

年収に不釣り合いなローン借り入れによって高い金利が設定される

不動産投資は、与信のあるサラリーマンの場合、銀行から最大で年収の20倍程度までの融資を受けることができます。しかしながら、高額の融資を受けることができたからといって、「銀行が自分のローン返済能力を認めてくれた」と楽観的になるのは得策ではありません。

なぜならば、銀行は貸し倒れのリスクを防ぐために、ローン借り入れに高い金利を設定するからです。金利をマックスまで引き上げられていた場合、通常の200%以上の返済金額の増加となるケースもあり得ます。

しかしながら、銀行側はこの不都合な事実を教えてはくれませんので、投資家となるサラリーマンの方が、自らこのカラクリを見破らなければなりません。銀行の提示した金利が通常の相場よりも高いのか、それとも安いのかを知るためには、自ら調査を行うことはもちろん、不動産セミナーやコミュニティに参加して、自分と同じような条件で不動産投資を行っている方々に詳しく意見を聞くのが賢明だと言えます。

不動産投資を低リスクで堅実な失敗しない投資にするための4つの心構えとは?

最後に、不動産投資を低リスクで堅実な失敗しない投資にするための4つの心構えを確認していきましょう。

目先の利益や高い利回りなどの謳い文句に騙されないようにする

不動産業者の営業マンが口にする、「仲介手数料を優遇する」、「高い利回りが期待できる」などの目先の利益だけに焦点を当てた謳い文句だけに騙されないようにすることが重要です。ほんとうに高い資産価値が物件にあるのかどうかを、利回りだけで判断するのではなく、「家賃価格が適正かどうか」、「物件が家賃に見合ったグレードかどうか」などを調査し、自分の目で見極めることが必要だと言えます。

リスクが予想される競売物件などには不動産投資しない

不動産投資を行おうとしている物件が競売物件である場合、通常の物件とは異なり、内見ができなかったり、売主が瑕疵担保責任を追わない取り決めがあったり、買主が入居者を自分で退去させなければいけなかったりするなど、様々なリスクがあります。特に、不動産投資を行う初心者のサラリーマンの方には、競売物件は難易度が高いため、低リスクで失敗しない不動産投資を行いたい場合は避けた方が良いでしょう。

物件の近くの1つの企業・施設から生じる入居者の需要を過信しすぎない

地方の物件の場合、「大企業の本社が近くにあるから会社員の入居者を確保しやすい」「大きな大学が近くにあるから学生の入居者が見込める」などと予測することがあります。しかしながら、大企業でも倒産がみられたり、少子高齢化が進んで大学が閉鎖したりする現代においては、物件の近くにある1つの企業・施設などで生じる入居者の需要を過信しすぎるのは危険です。それよりも「交通の便が良い」、「生活に関わる拠点が多い」など、入居者の需要が途絶えない総合的な魅力を持つ物件を選ぶようにしましょう。

不動産投資について常に学習し、高いレベルの知識を持つコミュニティに参加する

ここまでさまざまなケースを確認してきましたが、不動産投資においては、自分一人の学習や調査のみでは知ることのできないクローズドな情報が多々あることがおわかりいただけたと思います。

サラリーマンの方が失敗しない不動産投資をするためには、自学自習や調査のみではなく、高いレベルの不動産投資の知識を持つ方々とのつながりや人脈を得られるコミュニティへの参加がおすすめです。

そこで、「不動産投資についてもっと詳しく知りたい」「高いレベルの知識を持つ不動産投資コミュニティに参加したい」と考えの方は、以下のLINE IDをまずはご登録ください。サラリーマンの方が不動産投資を堅実に成功させるための有益な情報をご提供いたします。

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