こんにちは！レバリッチ不動産投資です。
不動産投資は大きな買い物です。
一回の失敗が人生を狂わすことも十分考えられます。
まずは失敗しないことにフォーカスしていくことが重要です。
ただし、そんなことは誰もがわかっていることのはず。
なぜ失敗してしまうのでしょうか？
この記事では多くの初心者が失敗してしまう理由についてお話しします。
何かに挑戦するとき、当然リスクを取ることは重要ですが、無意味なリスクを取る必要はありません。
リスクを極力軽減することは当然の事です。
不動産投資も同じように、リスクは極力減らしつつ挑戦していく必要があります。
失敗しないように、失敗しないための情報をお届けします。
まず、具体的な話をする前に大前提です。
不動産投資で成功するためには、入り口と出口が全てです。
良いタイミングで良い物件を買い、良いタイミングで売る。
入り口を失敗すればその後も失敗します。
入り口で成功しても出口で失敗すれば、失敗に終わります。
入り口と出口で失敗しないためには、『シミュレーション』が肝になります。
簡単に言うと、全てを考慮した損益予想です。
不動産投資で成功している人は、例外なくシミュレーションが正確で早いです。
逆に自分で正確なシミュレーションができない人は、他人が作ったシミュレーションを信じるしかなく失敗する確率が高くなります。
シミュレーションが正確に早くできなければ失敗し、できれば成功するという事です。
○シミュレーションをするのに必要な情報
始めに言っておきますが、ネットで簡単シミュレーションというようなものは当てにしてはいけません。
この後を読んでいただければ理解して頂けると思いますが、システムで簡単にできるものではないからです。
ここでは詳しい数字の算出方法までは話しませんが、こういう指標があるという事を認識してください。
１）家賃相場
同じ間取り、立地条件でどのくらいの家賃が相場なのかを把握しましょう。
２）築年数
物件は物ですので、当然ですが劣化します。
築年数が経ったものは大型の修繕やリフォームが必要な場合が多いので、そういったリフォームでどのくらいの経費が掛かるのかを把握する必要があります。
３）構造
- 木造
- 鉄骨（重量鉄骨、軽量鉄骨）
- RC（鉄筋コンクリート造）
- SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）
構造によって劣化のスピードが違ったり、リフォーム代が変わってきたりします。
４）空室率
周囲にある同じような物件がどのくらいの空室率なのか把握する必要があります。
特にネットや営業電話で紹介されている物件は満室時の家賃収入を謳っている場合が多く、実際は満室であり続けることはほとんどないので、空室率を加味したうえでシミュレーションをしなければ意味がありません。
５）物件価格
- 新築区分マンション
- 新築一棟マンション
- 中古区分マンション
- 中古一棟マンション
と大きく４つに分かれます。
当然この物件価格は回収するのが大大大前提です。
一棟買いの場合は土地付きになるので、売却するタイミングも重要になってきます。
６）自己資金
自己資金を物件価格の何割（いくら）出せるのかで、その分銀行への金利を払うことが無いので利益を生み出すことができます。
しかし、ある分の自己資金を投下すれば良いという問題ではないので相談が必要です。
７）借入金額
自己資金＋借入金額＝物件価格
になるわけですが、借入金額が多ければ多いほどその分金利を払うことになるので、少ない方が当然良いです。
しかし、借入れするという事はレバレッジを効かせるという事なので、うまく使っていきましょう。
８）借入金利
特に注意した方がいいのは、契約時の金利から変動があることがあるという事です。
契約時の金利であれば実質利回りが十分プラスだったのに、金利が上昇したことでマイナスになるということがよくあります。
金利は変動することを加味したうえでシュミレーションする必要があります。
９）借入期間
期間が長ければ金利分を多く払う必要があります。
だからと言って、借入期間を短くし利益を圧縮すると物件の拡大がしづらくなるので、無理のない返済期間をシュミレーションする必要があります。
10）諸経費
管理会社に任せることになると思いますが、大体家賃収入の３～15％が手数料となります。
安いところにすれば良いというわけではなく、管理会社によって対応もサービスも違うので、信頼できる管理会社を見つけた上でシミュレーションをする必要があります。
11）税金
- 不動産所得税
- 登録免許税
- 固定資産税
- 都市計画税
- 譲渡税
- 住民税
など、不動産投資を始めたり、売却したりするにあたって、税金がかかってきます。
こちらもしっかり把握したうえでシミュレーションをする必要があります。
12）表面利回り
表面利回り＝年間収入÷物件価格×100
年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。
一般的に言われている「利回り」は表面利回りを指している場合が多く、参考にするに値しない数字です。
上記に書いた経費やリスクを加味していないので信頼性がほぼありません。
13）実質利回り
実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
年間の家賃収入から諸経費（管理費や固定資産税など）を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費（登録免税、金利など）を足したもので割った数字です。
シミュレーションは基本的に実質利回りを年間ごとに10～30年後まで付けることが重要です。
この数字がウソ偽りのない予想収支となります。
○まとめ
まだ不動産投資の知識を入れたての方には、「難しそう・・・」という内容だったかと思います。
しかし上記の数字を速やかに出し、シミュレーションを速やかかつ正確に行える人が不動産投資で唯一成功できる人です。
ここを他人任せにしていれば、人に騙されます。
確実に習得した方が良いスキルなので、少しずつ勉強しながらできるようになっていきましょう。
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