不動産投資を始めるなら元手は最低いくら必要?「元手がない」「自己資金0円」で出来る不動産投資のカラクリとは

「不動産投資を始める」となると、やはり気になるのは「元手がいくら必要になるのか」ということでしょう。手元にそれほど貯蓄をしていない、元手がないという方は、不動産投資を始めるのは夢のまた夢……とお考えの方も多いのではないでしょうか。

しかしながら、世の中には「元手なし」「自己資金0円」からでも始められると宣伝する不動産投資もあります。今回は、そのような不動産投資のカラクリと、知っておくべき基礎知識をお伝えしていきます。

高齢化が進み、「働く以外の収入源」が必要となる時代に

2019年現在の日本は、少子高齢化が加速しており、「人生100年計画」と呼ばれる長期的な視点でライフプランを考案する必要が出てきています。そのため、老後のためにもできる限りの資産を残すことが重要であると言われており、年金制度の存続に関するリスクヘッジの必要性が政府からも提言されるなど、社会不安が広がっています。

もしも、60歳までに2,000万円の貯蓄をしたいと考えた場合、20歳から毎月貯蓄を始めたとして、月に約42,000円程度のお金を、途切れることなく確保していかなければなりません。しかしながら、労働収入のみでこの金額を達成していくのは、なかなかハードルの高いことだと言えるでしょう。

そこで注目されているのが、不動産投資を始めとする投資や資産運用です。これからの時代は、自らが働いてお金を得る労働収入のほかに、「働く以外の収入源」が必要になってきているのです。

不動産投資なら限られた元手にレバレッジをかけることができる

投資といっても、そのジャンルは多岐に渡ります。たとえば、株式投資の場合は、1,000万円分の運用を始めたいと思った際には、実際に現金をそれだけ用意する必要が出てきます。しかしながら、一般の方ですぐに1,000万円の現金を用意できる人は少ないでしょう。

なお、元手が少ない場合、株式投資は数十万円〜でも始めることができますが、リターンも小さくなり、将来の資産形成を考えるとあまり現実的ではありません。その点、不動産投資は限られた元手の場合でも、レバレッジをかけることができます。レバレッジとは、他者の資本を使用することで自己資本に対しての利益率を高めることを意味しています。

不動産投資であれば、銀行からの融資を元手に利用することができるため、たとえば、最初にかかる諸経費が100万円だった場合、それだけの現金を用意することができれば、1,000万円〜2,000万円といった物件をローン購入して運用を開始することも可能です。しかも、不動産投資は継続的に安定した家賃収入が得られるため、ローリスク・ローリターンで堅実な運用ができます。

同じくレバレッジが大きい投資では、不動産投資以外にFXも挙げられます。FXの場合は最大25倍までレバレッジをきかせた取引ができますが、為替変動を常に予想しなければならないため、専門的な知識が必要であり、ハイリスク・ハイリターンの投資となるため、初心者にはおすすめできません。

元手がない!自己資金0円〜数十万円から始める不動産投資って本当にできる?

一般的に、不動産ローンを組む場合には、自己資金は物件価格の2割〜3割程度は用意するのが目安だと言われています。たとえば、1,000万円の物件を運用したいのであれば、200万円〜300万円は用意する必要があるということです。

それでは、自己資金0円で元手がない、数十万円しか用意できないという方は、不動産投資を始めるのはむずかしいのでしょうか。

実は、最近では自己資金がなくて元手がない人のために、職業、勤続年数、年収、年齢、家族構成、借り入れ状況、与信などの条件によっては、銀行がすべての金額を融資してくれるフルローンも登場しており、「自己資金0円〜数十万円でも不動産投資を始められる!」と謳う不動産業者も増えてきています。

しかしながら、このような不動産業者からの物件情報は鵜呑みにするのではなく、自分自身で調査・確認をして、不動産投資の知識が深い人たちと意見交換をするなど、慎重に話を進めていく必要があります。

「元手なしで始められる」と謳う不動産投資の3つの注意点

「元手なしで始められる」と謳う不動産投資に興味が出た場合、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。大きな負債を抱えないためにも、ぜひとも知っておきたいポイントを、以下にまとめました。

  • 収支シミュレーションを鵜呑みにしてはいけない

不動産投資を始める際に、不動産業者からは必ず収支シミュレーションが提示されますが、その内容を鵜呑みにするのではなく、ほんとうに都合良く黒字が続くのかを検証しなければなりません。

たとえば、毎年かかるはずの固定資産税が含まれていなかったり、変動金利によって金利が上がって返済額が上昇するリスクが明記されていなかったりするなど、知識がなければ見抜けないカラクリが至る所に仕掛けられている可能性があります。

このように、元手なしで始められると謳う不動産投資には、不都合な事実が隠されている場合がありますから、そのような矛盾に気づけるように、ご自身の知識をしっかりと強化しておく必要があるのです。

  • 築年数が経つことで発生するリスクを勘定に入れていない

元手なし・自己資金0円〜数十万円で始められる不動産投資で扱っている物件は、築年数がある程度経っている中古マンション・アパートなどが多いのですが、この場合、築年数が経つと賃料は減額されていき、赤字が拡大する可能性があることを頭に入れておかなければなりません。

さらに、物件を運用する年月が経つたびに、築年数が重なっていくということは、修繕積立金などについても、後々値上がりする可能性が高いと考えるべきです。しかしながら、このようなアドバイスがされるかどうかは、不動産業者によりけりですから、何も説明がなかったとしても、自分の知識でリスクを勘定に入れなければいけないのです。

  • ローン返済後に残る築年数が数十年経過した物件の価値を考えていない

元手なし・自己資金0円〜数十万円で始める不動産投資の場合、銀行からの融資で組むローンは30年〜35年などの長期にわたることが多いです。

たとえば、築20年のワンルームマンションを30年のローンで購入した場合、ローンを返し終わった後に残るのは築50年のワンルームマンションということになります。

その場合、転売できるほどの価値がそのワンルームマンションに残っているのかどうか、築年数が重なってきた場合にもきちんと借り手が途切れずにいるかどうかなどを考えなければなりません。

万が一、空室の期間が発生した場合には賃料が入ってこないため、その分のお金を自分で補填しながら、ローンを支払っていかなければならないことも、リスクのひとつとして理解しておきましょう。

「元手がない」など、自己資金に不安がある場合は、不動産投資のコミュニティで人脈を獲得し、経験者に意見を聞くのが成功の近道

今回は、元手がない、自己資金が多く用意できないといったケースの際に、不動産投資を行う場合の注意点をまとめてきました。ご覧いただきましたとおり、不動産業者が提示する収支シミュレーションなどだけを頼りにしていると、思わぬ落とし穴に気付かないことがある現実をご理解いただけたかと思います。

元手がない、自己資金に不安がある場合には、不動産投資について自学自習し、不動産投資コミュニティなどに参加して信頼できる人脈を獲得したうえで、経験者に意見を聞くのが成功の近道だと言えます。

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