不動産投資 失敗談③

こんにちは!木村拓也です。

今回はレバリッチ不動産投資コミュニティで絶対おすすめしない、新築マンションの区分所有の失敗談です。

皆さん一度は受けたことはありませんか?

新築分譲マンションの部屋を買いませんか?という営業電話です!

簡単な例で紹介しましょう!

大手企業に勤め40歳のAさんは新築分譲マンションの営業を受け、
年金の代わりになるとか、節税になるとか、言葉巧みに営業に乗せられ、3000万円の新築分譲マンションを購入てしまいました。

物件価格3000万円
銀行への金利 3%(1年で90万円)
仲介手数料 3%(90万円)
司法書士に登記費用、報酬額で30万以上
不動産取得税 約4% 約120万円
固定資産税 約25万円

全部合わせると300万円近くかかる。
ただ新築マンションはだいたい売主が売買をしているので仲介手数料が安くなる場合もあります。

さて、フルローンで購入までするとこのくらいお金がかかります。

“自己資金0”で買う方法もありますがここでは割愛します。

さて、1年の返済額は12万5000円程度だがそのうち10万5000円を家賃から支払うことにした。
これは、空室リスクをカバーするサブリース物件にしたためだ。
サブリースとは空室期間があっても家賃が入ってくるように管理会社に保証してもらうシステムのことだ。
その代わり、手数料として家賃の20%は管理会社へ毎月渡す流れとなる。

ではこの後どういうことになるかというと・・・

2年後退去者が出るまでは運営はスムーズだった。

しかし、入居者が退去してからは散々だった。

新築の魅力は一度、人が住むだけで効力がなくなってしまう。

退去後なかなか次の入居者が決まらなかった。
しかしその方は、サブリース契約をしていたため、次の入居者が決まろうと決まらなかろうと変わらないので気にしてなかったある日、一本の電話が管理会社からかかってくる。

管理会社からの内容は家賃を下げたいということだった。

言い分としては新築だから今の値段がついていた。実際の相場とは開きがあるので新築の魅力がなくなった今これでは次の入居者が決まらないというのだ。

確かに調べてみると家賃相場よりも高かった。

その為、一度はこの提案を受けようとしたがここに大きな落とし穴があった。

それは、サブリースは家賃の総額に対する配当になるため家賃を下げると自分に入ってくるお金も減ってしまう。

つまりどういうことかというと、新築時に高い家賃を設定して、その家賃とほぼ変わらないような状況でシュミュレーション計算してきたものがここで一気に崩されるのだ。

ここで直ぐに手放せば、赤字が出る。
かといってサブリースを解除しても損が出るのも見えている。

にっちもさっちもいかない状況になったということだ。

でもこれは家賃の相場をしっかり調べるなど事前準備さえしていればつかまされなかったことだ。

世の中には悪い不動産会社もいます。
このような失敗をしないように皆さんには十分知識を付けてから不動産投資を始めてもらいたいと思っています。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です