高い物件は本当に怖いのか?

こんにちは!レバリッチ不動産コミュニティ講師の久保田高です。

先日レバリッチ不動産の入会者数が300人を突破しました。
皆さん不動産投資家としての第一歩を大きく踏み出し、今年こそ物件を買うぞといきこんでいるばかりです。

スバル銀行の事件があり、ちょっと融資がおりづらくなっている節はありますが、できるだけ融資がスムーズに下りるよう我々講師も頑張っております!

さて今日のお題は「高い物件は本当に怖いのか?」ということについてです。
不動産投資を始めるにあたって、必ず受ける融資。
この金額が多ければそれは買う側にとって本当にリスクとなるのか?という話をしていきたいと思います。

結論を言えば答えは「NO」です。

では解説していきましょう。

地方の1棟物件とします。
1億4000万円、7000万円の物件があった場合、リスクはどっちが高いのはどっちですか。
先日こんなことを聞かれました。

あえてスペックは隠しています。
どちらかわかりますでしょうか?

よく初心者の方はそりゃー借りるお金が多い1億4000万円のほうがリスクが高いでしょ!といいます。

なぜですかと聞くと、高いからと答えます。

ではそれは何と比べて高いのでしょうか?
7000万円よりも高いから?

では2億8000万円の物件と1億4000万円の物件があれば1億4000万円の方がいい物件でしょうか?

違いますよね?

そうなんです。物件は価格だけではわからない。
もし私は価格を見ただけでわかりますなんて人がいれば根拠一切なしの噓つきなんです。

価格だけではわからないのでどんなスペックでどんな利回りなのか、融資がつくのかつかないのかを考えなければなりません。

では次に利回りを一緒にしましょう。
同じ利回り10%で融資はどちらもおりるのならあなたはどっちを選びますか?

講師陣全員に聞いたわけではないですが、おそらく全員一致の答えが返ってくるでしょう!

答えは1億4000万円の物件です。

なぜかというとスケールメリットが取れるからです。
スケールメリットというのは退去時のインパクトが減る。
もっとわかりやすく言うと、退去時のリスクが減るということです。

7000万円の場合
戸数が10戸としましょう。

1部屋退去してしまいました。
すると10戸の部屋のうち9戸しか埋まらず稼働率90%まで低下してしまいます。

1億4000万円の場合
倍の値段なのでスペックが同じと仮定するので戸数が20戸としましょう。

20戸の部屋のうち19戸となり稼働率95%を保つことができます。

このように戸数が増えると退去時のリスクが減るからです。

つまり、不動産投資は額ではないです。
不動産投資はその中身であり、物件が同じ利回りなら大きいほうが良いです。

実際、知り合いの中には100億融資受けている人もいます笑
そこまでやれとは言いませんが、恐怖が先行してせっかくの好条件物件を買えないのは本当に損なのでしっかり勉強してから購入していきましょう!

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