不動産投資におけるアパート経営とマンション経営の違い

副業を目的として、不動産投資を検討している人の中でアパート経営とマンションの区分ワンルームのどちらがいいか迷ってしまう方もいるでしょう。不動産投資の中でもアパートとマンションの区分ワンルームでは様々な点で違いがあります。自分がなにを目的としているかによって投資対象は変わってきます。そこがぶれないように投資を行う前にしっかりと、その共通点と違いを認識しておきましょう。

<アパート経営とマンション経営(区分ワンルーム)の共通点>

アパートとマンションでは違いもありますが、共通点もあります。どちらの投資対象も「選ばれる物件」であることが成功する必須条件です。入居者の目線で考えると、「住みたい」と感じる魅力の有る物件なのかが大切なポイントです。住みたいと思える魅力的な物件であることで、空室率を下げ、効率的な家賃回収ができるようになります。アパートもマンションも賃貸なので、入居者の求めるものに合うものであることが大前提です。また、どちらも短期的な目線で考えるのではなく、将来設計や目的を見据えた長期的な目線で見ることが大切です。

<アパート経営とマンション経営(区分ワンルーム)の違い>

同じ不動産投資でも、アパート経営とマンション経営には様々な点で違いがあります。
今回はその中で 価格、初期費用、利回り、立地、権利、家賃収入、空室リスク、建物の構造の8つの違いを解説していきます。

<価格>

アパート経営とマンション経営では価格が変わってきます。
アパート経営の場合は建物だけでなく土地もあわせて購入します。 そのため、大きく価格が変わってきます。 アパートは6部屋から8部屋の物件であることが多いですが、 価格としては6千万円から1億円くらいの幅です。 これは戸数や、立てられている地域よって変動します。 もちろん首都圏や大きな駅の近くだと高い傾向にあります。 マンション経営の場合は、複数ある中の1つの部屋を購入するので、 アパートを買うより安く買うことが出来ます。 これらの価格が違うことで、始めるにあたって必要な自己資金や融資金額が変わってきます。

<初期費用>

購入時に必要な初期費用の違いもあります。 アパートとマンションでは物件の価格が大きく違うので 初期費用として必要な資金や経費、不動産購入時にかかる税金である 不動産取得税にも違いがあります。 人によっては、初期費用の金額分もローンの中に含めるフルローン・オーバーローンもありますが、 事業計画全体を確認して判断する必要があります。

<利回り>

アパート経営とマンション経営ではも変わってきます。 新築でかんがえた場合、アパートの方が利回りは高い傾向にあります。平均的な数値ではアパートが利回り5%~7%、マンションが4%~5%です。 ただ、利回りだけを考えて投資対象を決めるのは危険です。 他の面も考え、総合的に判断しましょう。

<立地の違い>

アパートとマンションでは立地に違いがあることも多いです。
傾向として、マンションは都心部や駅の非常に近い位置に建てられることが多いです。
アパートは駅から徒歩5分から15分圏内エリアに建てられることが多く、
住宅街のような住居エリアに建てられることが多い傾向にあります。

<権利>

アパートの場合は土地と建物をどちらも購入しているので、
修繕やリノベーション、売却は基本的に自分の意思のみで行うことができます。
それに対して区分ワンルームの場合、土地と建物は複数のオーナーが共有している状態なので、 全体に影響が及ぶ大きな修繕やリノベーション、建て替えなどは自分の意思のみで決めることが出来ません。 部屋の所有権はあるので、部屋単位での小規模な修繕やリノベーション、売却は自分の意志で選ぶことが可能です。 アパート経営と区分ワンルームの経営ではこういった部分に違いが出てきます。

<家賃収入の違い>

複数の部屋を所有するアパート経営では、部屋の数×家賃の金額だけ収入があります。
それに対して区分ワンルームの場合は1部屋だけの収入になります。戸数の違いがあるため、家賃収入においてはそれだけ差が出ます。区分ワンルームの場合は買い増しをして戸数を増やし、家賃収入を増やしたりします。

<空室リスクの違い>

アパートの場合、元々の部屋数があるので、1部屋が空室になっても残りの部屋に入居がされていることで赤字リスクを回避することができます。しかし、区分ワンルームの場合、元々が1部屋なので空室になると収入は0でもちろん赤字です。1人の入居者がずっと住み続けるということはあまりないので、1戸のみの所有は複数戸の所有に比べて安定しない可能性があります。そのため、複数戸のマンションに投資してリスクを分散させることもあります。

<建物の構造>

近年の傾向としてアパートは木造で作られることが多く、 マンションはRC(鉄筋コンクリート)やSRC(鉄骨鉄筋コンクリート)で作られることが多いです。 建築コストは木造の方が安いですが、耐久性などはRC,SRCに劣ります。 また、建物の素材の違いによって、 法定耐用年数・建築コスト・防音性・耐震性・耐火性などに違いが出てきます。 RCやSRCは47年、木造は22年が法定耐用年数として定められています。 しかし、法定耐用年数を過ぎた物件は絶対に取り壊されるわけでなく、 修繕やリノベーションをして運用を継続することが多いです。

さて、8つの違いについて解説してきましたがいかがでしたしょうか?
同じ不動産投資でも投資対象によってこれだけ多くの差が出てきます。
これらの違いを理解しながら目的や計画に合わせて投資対象を選んでみましょう。